Unterlagen Immobilienverkauf: Das brauchen Sie wirklich

Vom Grundbuch bis zum Energieausweis: Diese Unterlagen benötigen Sie für den Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist eine der bedeutendsten Transaktionen im Leben eines Menschen. Während die emotionale Vorbereitung und die Preisfindung oft im Vordergrund stehen, wird ein entscheidender Aspekt häufig unterschätzt: die Vollständigkeit und Korrektheit der erforderlichen Unterlagen. Ein gut vorbereitetes Dokumentenpaket ist nicht nur eine gesetzliche Notwendigkeit, sondern auch ein Zeichen von Professionalität und Transparenz, das bei potenziellen Käufern Vertrauen schafft und den gesamten Verkaufsprozess erheblich beschleunigt. Fehlende oder fehlerhafte Papiere können hingegen zu Verzögerungen bei der Bankenprüfung, zu Misstrauen bei den Käufern und im schlimmsten Fall sogar zum Platzen des Verkaufs führen.

Dieser Leitfaden dient als Ihre umfassende Checkliste. Wir erklären Ihnen detailliert, welche Dokumente für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Deutschland unerlässlich sind, warum sie so wichtig für eine genaue Immobilienbewertung sind und woher Sie diese bekommen. Mit dieser Vorbereitung legen Sie den Grundstein für einen reibungslosen und rechtssicheren Verkauf.

Das Fundament: Grundbuchauszug und Flurkarte

Diese beiden Dokumente sind das absolute Fundament jeder Immobilientransaktion. Sie beweisen das Eigentum und definieren, was genau verkauft wird.

Der aktuelle Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist quasi die Geburtsurkunde Ihrer Immobilie. Er ist der offizielle Nachweis darüber, wer der rechtmäßige Eigentümer ist und welche Rechte und Lasten mit dem Grundstück verbunden sind. Für den Verkaufsprozess sollte er nicht älter als drei Monate sein. Er gliedert sich in drei Abteilungen:

• Abteilung I: Hier steht, wer der Eigentümer ist. Bei einer Erbengemeinschaft sind hier alle Miterben aufgeführt.
• Abteilung II: Hier werden Lasten und Beschränkungen eingetragen. Dazu gehören beispielsweise Wohnrechte, Vorkaufsrechte oder Wegerechte für Nachbarn, die über Ihr Grundstück gehen dürfen. Diese Einträge können den Verkehrswert der Immobilie erheblich beeinflussen.
• Abteilung III: Hier sind die Grundpfandrechte vermerkt, also Grundschulden oder Hypotheken, mit denen die Immobilie bei einer Bank beliehen ist. Diese müssen im Zuge des Verkaufs gelöscht werden.

Ein vollständiger und korrekter Grundbuchauszug ist für die Wertermittlung einer Immobilie und für die finanzierende Bank des Käufers von entscheidender Bedeutung. Sie erhalten ihn beim zuständigen Grundbuchamt.

Die Flurkarte (Liegenschaftskarte)

Während der Grundbuchauszug die rechtlichen Verhältnisse beschreibt, zeigt die Flurkarte die tatsächlichen Gegebenheiten. Sie ist eine amtliche, maßstabsgetreue Darstellung Ihres Grundstücks und der umliegenden Parzellen. Sie zeigt exakt die Grenzen, die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück und die Flurstücksnummer. Die Flurkarte ist unerlässlich, um den Grundstückswert zu ermitteln und sicherzustellen, dass die im Kaufvertrag genannten Grenzen korrekt sind. Sie erhalten die Flurkarte beim zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt.

Die Bau- und Ausstattungsunterlagen: Die Substanz belegen

Diese Dokumente geben detailliert Auskunft über die Bausubstanz, die Größe und die Beschaffenheit Ihrer Immobilie. Sie sind die Grundlage, um den Wert des Hauses zu berechnen und dem Käufer alle relevanten Fakten transparent zu machen.

Baupläne, Grundrisse und Wohnflächenberechnung

Ein potenzieller Käufer möchte genau wissen, was er kauft. Detaillierte Baupläne, inklusive aller Grundrisse, Ansichten und Schnitte, sind dafür unerlässlich. Sie zeigen nicht nur die Raumaufteilung, sondern auch das Potenzial für eventuelle Umbauten. Von besonderer Wichtigkeit ist die Wohnflächenberechnung. Die angegebene Quadratmeterzahl muss korrekt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der DIN 277 ermittelt worden sein. Erhebliche Abweichungen können nach dem Kauf zu Schadensersatzforderungen führen und sind ein häufiger Streitpunkt. Eine korrekte Berechnung ist somit ein zentraler Punkt bei der Bewertung von Immobilien.

Der Energieausweis

Seit 2014 ist der Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung gesetzlich vorgeschrieben. Er muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Der Ausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes und die Energiekosten, was für Käufer ein immer wichtigeres Kriterium ist. Eine gute Energieeffizienzklasse (z.B. A oder B) kann den Immobilienwert deutlich steigern. Es gibt zwei Arten:

• Verbrauchsausweis: Basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er ist einfacher und günstiger, aber auch stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängig.
• Bedarfsausweis: Basiert auf einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizanlage. Er ist aufwendiger, aber liefert einen objektiveren Wert über die energetische Qualität des Gebäudes.

Spezifische Unterlagen für Eigentumswohnungen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, sind zusätzliche Dokumente erforderlich, die das Verhältnis innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) regeln.

Käufer einer Wohnung erwerben nicht nur die Wohnung selbst (Sondereigentum), sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus). Daher ist der Zustand des gesamten Gebäudes für die Wertermittlung entscheidend.

Die Teilungserklärung

Dieses Dokument ist die “Verfassung” der Eigentümergemeinschaft. Es legt fest, welche Teile des Gebäudes zum Sondereigentum (Ihre Wohnung) und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Es regelt auch die Stimmrechte und die Verteilung der Kosten. Keine Bank wird eine Wohnung finanzieren, ohne die Teilungserklärung geprüft zu haben.

Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Käufer und Banken möchten die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen einsehen. Daraus lässt sich ablesen, ob größere (und teure) Sanierungsmaßnahmen geplant sind (z.B. eine Dachsanierung), ob es Streitigkeiten in der Gemeinschaft gibt oder ob das Hausgeld (Wohngeld) bald erhöht wird. Diese Informationen haben direkten Einfluss auf die Entscheidung des Käufers und die Bewertung der Immobilie.

Aktuelle Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan

Diese Dokumente zeigen die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen (Wohngeld), die genaue Aufschlüsselung der Betriebskosten und die Höhe der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Eine hohe und gut gefüllte Instandhaltungsrücklage ist ein starkes positives Signal und steigert den Wert.